Основатели юридической фирмы Platforma.Legal Дмитрий Мальцев и Владислав Сурков рассказывают о ситуации на рынке недвижимости.

Институт комплексного развития территорий (КРТ) зародился ещё в 2017 году и касался он прежде всего промзон – неразвивающихся, угрюмых, зачастую брошенных, больших по площади индустриальных кластеров с десятками самых разных собственников.

В 2020 году были приняты изменения в законодательство в части расширения списка территорий (сейчас к КРТ можно относить и жилую застройку), и уточнения механизмов работы с инвесторами.

Поправки ужесточили и сделали более агрессивным порядок изъятия территорий.

Открытый вопрос касается прав третьих лиц при изъятии участков, таких как финансовые организации. Если изымаемый актив находится в залоге у банка, то он лишается имущественного обеспечения кредита. При решении таких проблем возрастает роль юридических служб.

Также новый закон меняет подходы к работе с инвесторами. Обычно девелоперы занимаются строительством объектов, которые призваны приносить доход. В случае с КРТ речь идёт о комплексных обязательствах: создании сопутствующей инфраструктуры, дорог. Также по договору КРТ земля передаётся застройщику только в аренду, выкупить её нельзя.

Но есть и плюсы. Городские власти несут особые обязательства перед девелопером. Так, субъект федерации должен утвердить проект планировки территорий. А у инвестора есть право расторгнуть договор, если госорганы не исполняют свои обязательства. Изъятием земель и переговорами с собственниками занимается государство, а не инвестор.

В рамках КРТ инвестор преследует не только коммерческие цели, а участвует в общественно полезном проекте, в силу чего за ним определены особые права, например, региональные и федеральные льготы.

Кроме того, законодатель расширил возможности поиска исполнителя проекта – к аукционам добавились ещё конкурсы.