Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal:

Если рассматривать рынок аренды складской и офисной недвижимости с точки зрения договорных отношений, то большая часть сделок, которые заключались до пандемии, выстояли.

Массового применения условий о форс-мажоре не случилось, так как прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, не вводилось. Даже после наступления пандемии и введении существующих ограничений, привычные условия о форс-мажоре не претерпели существенных изменений, хотя и стали внимательнее анализироваться сторонами.

Существенное изменение обстоятельств – это еще одна статья, на которую в теории могли бы ссылаться стороны для изменения обязательств по договору. Однако суды, руководствуясь системным подходом, исходили из того, что наличие пандемии и даже финансовые потери сторон не являются сами по себе существенным изменением обстоятельств.

Одним из актуальных трендов является более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов, дающих возможность выхода арендатора из договора без штрафов в определенные промежутки действия договора. Также можно прогнозировать, что будет активнее применяться возможность расторжения или изменения условий договора одной из сторон в одностороннем порядке за плату.

Судить о том, как пандемия поменяет договорные отношения в области коммерческой недвижимости, еще рано. Знаковые судебные тяжбы и решения еще только предстоят, и формирование устойчивой «ковидной практики» займет еще несколько лет. Однако уже сейчас действующее законодательство предоставляет весь необходимый инструментарий для обеспечения стабильности арендных отношений и сохранения баланса интересов сторон.