Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal:

Рассматривая рынок аренды складской и офисной недвижимости с точки зрения договорных отношений, можно заключить, что большая часть заключенных до пандемии сделок, выстояли.

Прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, не вводилось, поэтому массового применения условий о форс-мажоре не произошло. Привычные условия о форс-мажоре хотя и стали внимательнее анализироваться сторонами, но существенных изменений, даже после наступления пандемии и введения существующих ограничений, не претерпели.

Еще одна статья, на которую в теории могли бы ссылаться стороны для изменения обязательств по договору – это существенное изменение обстоятельств. Однако, руководствуясь системным подходом, суды исходили из того, что наличие пандемии и даже финансовые потери сторон не являются сами по себе существенным изменением обстоятельств.

Одним из актуальных трендов является более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов, подразумевающие, что арендатор в определенные промежутки действия договора имеет возможность выйти из договора без штрафов. Также можно прогнозировать более активное применение возможности расторжения или изменения условий договора одной из сторон в одностороннем порядке за плату.

Судить о том, как пандемия изменит договорные отношения в области коммерческой недвижимости, еще рано. Знаковые судебные тяжбы и решения еще только предстоят, и формирование устойчивой «ковидной практики» займет еще несколько лет. Однако действующее законодательство уже сейчас предоставляет весь необходимый инструментарий для обеспечения стабильности арендных отношений и сохранения баланса интересов сторон.