21.03.2022
Исход международных брендов, высокие ставки по кредитам и падение трафика угрожают торговым центрам. Почему игроки рынка говорят о возможной череде банкротств в отрасли, разбирался Forbes.
С начала «военной операции» на Украине ситуация в торговых центрах резко ухудшилась. С одной стороны, работу остановили или сократили не менее 100 компаний, имеющих отношение к ретейлу (владеют магазинами, ресторанами либо поставляют продукцию). Закрытие магазинов может снизить арендный доход по итогам года на 30-50%. Оставшиеся арендаторы требуют скидок. С другой стороны, из-за резкого роста процентной ставки выросли платежи по кредитам.
Падение выручки
Сектор торговых центров, и без того сильно пострадавший за два года пандемии, вновь оказался под ударом, поскольку его покидают ключевые арендаторы. Аналитики CBRE оценили долю закрывшихся магазинов в 15% по наименованиям и 20% по площадям. Аналогичные цифры приводят BlackStone S.A.Ricci, а, по данным Knight Frank, речь может идти о 20-25% арендуемых площадей.
На конкретных объектах недвижимости ситуация может быть очень разной. По данным Cushman & Wakefield, в самых крупных ТРЦ доля ретейла, остановившего торговлю, может достигать 60% от всех площадей. По словам первого вице-президента Crocus Group Эмина Агаларова, в разных торговых центрах доля закрытых магазинов может варьироваться от 20% до 45% от сдаваемой площади. […]
Банковская угроза
Еще одной угрозой для торговых центров стало резкое повышение ключевой ставки ЦБ. Большинство действующих ТРЦ находятся в залогах у банков.
«Обычно ставка по кредиту привязывается к ключевой ставке ЦБ, она формируется по формуле «ключевая ставка плюс маржа банка», которая составляет от 2% до 5%, — объясняет генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — В этом случае ставка по кредиту повышается автоматически. 28 февраля повысилась ключевая ставка ЦБ — в тот же день обязательства по процентам, которые должен исполнять заемщик, выросли более чем в два раза».
«Порядка 70% торговых центров в России закредитованы. Многие из них фактически уже принадлежат банкам, потому что из-за постоянных кризисов они [владельцы ТЦ] не могут погасить кредиты», — полагает генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. Харитонова из Accent Capital и представители двух консалтинговых компаний также оценили долю заложенных торговых объектов в 70%. Ставки по этим кредитам на 2-5 процентных пунктов превышают ключевую, соответственно, сейчас составляют 22-25% годовых, указывают опрошенные эксперты.
Последствия для уходящих
Все опрошенные эксперты рассказали Forbes, что арендные договоры между уходящими сетями и арендодателями пока массово не расторгаются, однако некоторые их условия все равно нарушены. «В большинстве договоров есть обязательный пункт о бесперебойной деятельности, который сейчас массово нарушается. И у арендодателей появляется возможность либо расторгать эти договоры, либо пересматривать условия», — говорит Перемятов из Magic Group.
Пункт о бесперебойной деятельности очень распространен, его цель — синхронизация времени работы всего торгового центра и действующих на его территории магазинов, рассказали опрошенные Forbes юристы, специализирующиеся на договорной практике. Такие пункты могут предусматривать и просто компенсационные платежи за простой, уточняет Москаленко из РСТЦ.
«В договорах аренды помещений в торговом центре обычно присутствует требование о том, что арендатор обязан открывать торговые помещения вовремя и вести деятельность в течение времени работы ТЦ», — объясняет партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев. По его словам, за нарушение требований по открытию магазина обычно предусмотрены штрафы. […]
