14.11.2022
Иностранные инвесторы были допущены в Россию и получили здесь национальный режим с начала 90-х, до середины 2000-ных годов иностранцы инвестировали в российскую недвижимость в очень малых объёмах. Это было связано с плохим состоянием российской экономики и нестабильностью хозяйственных отношений в стране, низким уровнем развития законодательства в сфере недвижимости, практического инструментария и жёсткими нормами в сфере валютного регулирования. Об этом партнёр Platforma.Legal Влад Сурков рассказал на конференции Право.ru «Девелопмент и строительство: правовые вопросы».
Середина 2000-ых, по его словам, характеризовалась резким ростом иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в России. В качестве основных причин эксперт выделяет благоприятные экономические условия в мире, серьёзные улучшения в экономике страны, резкий рост цен на практически все экспортные товары России, либерализацию валютного законодательства и существенное улучшение положения дел в сфере законодательства и правоприменения.
«Иностранных инвесторов не устраивало зачастую невысокое техническое качество строительства зданий в России, незначительное количество высококачественных активов, невозможность быстрого формирования крупных портфелей коммерческой недвижимости и ряд других факторов», — подчеркнул Влад Сурков.
В 2015 году в нашей стране произошли две значительные правовые реформы: изменилось налоговое законодательство (деоффшоризация), а также были внесены многочисленные изменения в Гражданский кодекс, радикально сближающие российское законодательство со ставшими привычными в сделках с иностранцами концепциями. Появляются концепции заверений об обстоятельствах, возмещения имущественных потерь, корпоративного договора. Но при этом уже к 2020 году иностранные вложения не превышают 10% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость.
События 2022 года привели к тому, что в последние 6 месяцев на рынке произошло резкое увеличение количества сделок с объектами коммерческой недвижимости, принадлежащими иностранцам.
Влад Сурков проанализировал характер совершающихся сделок и сделал вывод, что их отличают три ключевые особенности:
«Скорость заключения — как правило, не более 2-3 месяцев с начала работ по сравнению с 4-6 "докризисными" месяцами, настойчивое нежелание продавца предоставлять серьёзные гарантии покупателям — сокращается объём заверений об обстоятельствах, срок и сумма ответственности, которую соглашается брать на себя продавец. Третья особенность заключается в том, что эти сделки, как правило (но не всегда), приводят к значительному (20-30%, а иногда и 50%) снижению покупной цены объекта по сравнению с "докризисной" оценкой».
