О новых подходах к комплексному развитию территорий (КРТ) России, задачах и требованиях рассказал РБК партнер юридической фирмы Platforma.Legal, эксперт по коммерческой недвижимости Владислав Сурков.

Юридически конструкция комплексного развития территорий была полноценно закреплена в федеральном законодательстве только в 2017 году, а 30 декабря 2020 года в Градостроительный Кодекс Российской Федерации (ГрК) были внесены значительные изменения, вступившие в силу в январе 2021 года (Федеральный закон № 494-ФЗ). Новые положения ГрК – это не просто правила ради правил. Помимо целой главы 10, полностью посвященной вопросам КРТ, внесена целая россыпь изменений в различные статьи ГрК, благодаря которым проблематика КРТ теперь урегулирована весьма подробно. В ГрК закреплен целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение проблем прошлых лет, связанных с хаотичной и необеспеченной должной инфраструктурой точечной застройкой городов.

Тем не менее, в юридической среде, равно как и в среде архнадзирателей нововведения активно критикуются, ввиду того, что новые нормы ГрК привели к ситуации, когда нормативные акты верхнего уровня, общего уровня (такие как генеральные планы (Генпланы) и правила землепользования и застройки (ППЗ), для принятия которых в течение очень многих лет специалисты в самых разных сферах прикладывали огромные усилия) подминаются низовыми, индивидуальными, по сути, актами, регулирующими развитие конкретных участков. Последние изменения в ГрК – важный и очень показательный шаг по снижению роли Генпланов и ПЗЗ городов.

ГрК также предоставляет органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных массивов территорий в режим комплексного развития территорий (КРТ). В том числе право включать в массив объектов, подпадающих под режим комплексного развития территорий, не только объекты, которые соответствуют критериям изъятия для целей комплексного развития территорий (аварийное состояние, износ), но и, что называется, нормальные объекты недвижимости, оказавшиеся в границах одного элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала) с объектами, подлежащими сносу в силу их состояния. В краткосрочной перспективе подобный агрессивный подход исполнительной власти может показаться оправданным с пресловутой утилитарной точки зрения. Но нам сейчас непросто предсказать, во что превратятся наши города через несколько десятков лет, и в какой степени это будет следствием такого утилитарного подхода.