В течение многих лет сделки с недвижимостью (будь то зданияили земельные участки) структурировались как сделки с акциями/долями компаний-собственников недвижимости. Зачастую это были сделки с акциями/долями иностранных компаний, которым принадлежали российские компании-собственники недвижимости и делалось это в первую очередь по финансовым/налоговым причинам.

При этом законодательство прямо запрещало иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. А если иностранный покупатель был где-то «наверху», и его владение земельным участком осуществлялось через цепочку российских дочерних компаний, то такая структура владения являлась законной и позволяла иностранцам обходить указанное ограничение.

Также сделка с акциями/долями вместо приобретения объекта недвижимости позволяет избежать встречи с Росреестром и иными государственными органами, регулирующими сделки с недвижимостью.

При этом существуют риски, связанные с историей приобретаемого юридического лица и его обязательствами, не имеющими отношения к объекту недвижимости. Это приводит к необходимости проводить принципиально другой объем правового аудита (due diligence) в отношении приобретаемого актива.

После массированных изменений в российском налоговом законодательстве сделки с долями/акциями резко утратили свою популярность. В настоящее время, по нашим оценкам, не менее 70–80% всех сделок структурируются как сделки с объектами недвижимости.