Дмитрий Мальцев и Владислав Сурков, партнеры юридической фирмы Platforma.Legal:

Большинство сделок на рынке офисной недвижимости, которые заключались до пандемии, выстояли. Вакантность в 10%, которую мы сейчас можем наблюдать, представляется адекватной. В настоящее время можно говорить о некоторых тенденциях рынка офисной недвижимости, которые отражаются в договорных отношениях:

Во-первых, скажем о так всех интересующих «ковидных оговорках» в договорах. Стороны, как правило, не совсем понимают, что и как они хотят прописать на случай возникновения подобных ситуаций, поэтому большинство компаний просто исключают этот пункт. Исключения могут составить договоры «купли-продажи» офисных помещений или зданий, когда сделки по какой-то причине сильно растянуты во времени.

Во-вторых, можно отметить тенденцию среди арендодателей быть более лояльными в вопросе арендных каникул. Само по себе явление не ново, но в связи с пандемией оно приобрело особую актуальность.

Другой актуальный тренд на рынке офисной недвижимости - более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов. Это договоренность о возможности выхода арендатора из договора без штрафов. Также можно прогнозировать, что в большей части сделок будет оговариваться возможность расторжения или изменения условий договора в одностороннем порядке за плату в соответствии с частью 3 статьи 310 ГК РФ.

За прошлый год на рынке не было отмечено массового применения условий о форс-мажоре. Это связано с тем, что прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, за этот период не вводилось. Стандартные условия о форс-мажоре никак не изменились, однако компании стали гораздо внимательнее их анализировать.

Пока что рано делать выводы, как пандемия поменяет договорные отношения на рынке офисной недвижимости. Формирование устойчивой «ковидной практики», по нашим оценкам, займет несколько лет. Но на сегодняшний день законодательная система Российской Федерации обладает всеми необходимыми инструментами, которые сохранят интерес сторон и обеспечат стабильный климат арендных отношений.