Дмитрий Мальцев рассказал CRE Retail о юридических особенностях «массовой распродажи» ТЦ и ТРЦ

Уход иностранных и релокация российских компаний, снижение арендного потока и возрастание рисков в сегменте торговой недвижимости спровоцировали в 2022 году большую распродажу торговых центров и помещений в стрит-ритейле. Дисконт для отдельных проектов может достигать 40%.

Партнёр Platforma.Legal Дмитрий Мальцев в разговоре с корреспондентом CRE Retail рассказал о возможных юридических сложностях проведения подобных сделок.

По словам эксперта, их можно разделить на объективные и субъективные.

«К объективным можно отнести те, что связаны с существующими ограничениями в отношении иностранных компаний. Продажа действующих торговых центров (с потоком арендаторов, договорами с поставщиками, управляющей компанией, зарегистрированными товарными знаками и т.д.) производится в подавляющем числе случаев путём корпоративных сделок (передачи прав на доли/акции компании-владельца торгового центра). В связи с тем, что сделки с долями компаний, контролируемых компаниями из "недружественных стран", требуют согласования специальной правительственной подкомиссии, их реализация существенно осложнена. Также существенно ограничены возможности по выводу средств, полученных от продажи, за рубеж (это зависит от формулировок решения подкомиссии)», — говорит Дмитрий Мальцев.

К субъективным факторам, по его словам, можно отнести возможные проблемы с банковским финансированием (многие банки в условиях волатильности сократили финансирование инвестиционных проектов) и общую нервозность на рынке — многие сделки отменяются на начальных этапах, поскольку потенциальный покупатель может неожиданно «передумать».

«Интересным с коммерческой и правовой точек зрения является вопрос о продаже торговых центров со знаковыми крупными арендаторами, которые закрыли свои магазины, но не ушли с рынка», — считает Дмитрий Мальцев.

Такие компании, поясняет эксперт, как правило, осуществляют платежи по среднегодовым ставкам, так как у них отсутствует текущий торговый оборот, и включаются в арендный поток для расчёта стоимости актива. Однако на сегодняшний день сохраняется высокий риск того, что они так и не откроются в будущем либо откроются под новыми брендами и их обороты сократятся. Это приводит к тому, что покупатели требуют дисконт: заверения и гарантии со стороны продавцов в наше время не выглядят надёжным обеспечением, если продавец покидает рынок.