Колонка Дмитрия Мальцева о том, что происходит на рынке аренды

Ряд компаний объявили о планах уйти из РФ. Но как сделать это на деле, никто толком не знает. Торговые центры стоят полупустые и теряют посетителей, а беглецы – арендную плату.

На рынке происходит то, что в обиходе называется словом «неразбериха». И эта неразбериха переходит иногда в панику. У представителей и сотрудников самих компаний, заявляющих в той или иной форме об уходе с рынка очень мало информации о том, как именно они это будут делать и в какой форме. Наиболее взвешенные и крупные игроки, такие как INGKA (магазины IKEA) и McDonald’s, действуют максимально осторожно и рационально.

Насколько нам известно, INGKA приостановила продажу через магазины IKEA на три месяца, при этом сохранив закупленные товары на складах и штат сотрудников. McDonald’s приостановил деятельность на неопределенный срок, однако глава компании в комментарии The Washington Post пообещал продолжать платить сотрудникам зарплату. Иными словами, компании заняли выжидательную позицию, чтобы принимать дальнейшие решения по мере стабилизации обстановки.

Арендодатели вынуждены платить, но торговые центры все равно терпят убытки

Часть арендодателей действительно заявляла о полном закрытии магазинов. Однако, как именно они будут проводить эту процедуру, в частности расторгать договоры с сотрудниками и поставщиками, а также перераспределять товары на складах, неизвестно. Многие компании уже закрыли свои торговые точки, то есть фактически прекратили деятельность в торговых центрах.

В связи со сложившейся обстановкой можно отметить следующее.

- Торговые центры теряют привлекательность. Вследствие приостановки деятельности крупных мировых брендов в ТЦ снижается, а значит, уменьшается и поток посетителей.

- Арендодатели получают меньше денег по договорам. Зачастую договоры аренды торговых помещений предполагают расчёт платы в зависимости от товарооборота арендатора. Если арендатор не ведет коммерческую деятельность в помещении, это может привести к сложностям при расчете и начислении арендной платы.

- Но они могут штрафовать арендаторов. Договоры аренды, как правило, предусматривают штрафные санкции, налагаемые на арендатора в случае прекращения или приостановки деятельности в помещении.

- И разрывать договоры с ними. Часто арендодатели прописывают, что они имеют право расторгнуть договор аренды по вине арендатора. Владельцы крупных торговых центров уже ищут альтернативных арендаторов из стран, которые не ввели ограничения в отношении России.

С учетом договорных ограничений арендатор не имеет права просто закрыть помещение на ключ и уйти. Однако нельзя исключать, что некоторые компании будут спасаться бегством, невзирая на потери, попросту бросая российские дочерние общества, через которые вели торговую деятельность, и списывая убытки. От таких действий нет договорной защиты, поэтому не будем рассматривать их в статье.

Легко ли расторгнуть договор аренды

Для урегулирования вопросов, возникших в период приостановки деятельности, арендодателям придется либо внести изменения в договор (например, зафиксировать уплачиваемую в указанный период арендную ставку, урегулировать штрафные санкции и отказ арендодателя от права на отказ от договора), либо попытаться расторгнуть его.

Чтобы расторгнуть договор, арендатору необходимы определённые основания. Эти основания могут быть прямо предусмотрены договором аренды (право на выход с уведомлением).

Если же они не предусмотрены, арендатор может сослаться на:

- существенное изменение обстоятельств. В текущей ситуации это более чем оправданно. Однако в подавляющем большинстве качественных договоров возможность ссылаться на такие изменения, прямо исключается;

- невозможность исполнения договора аренды в связи с санкциями (форс-мажор). Это допустимо только в том случае, если санкции прямо запрещают арендатору вести торговую деятельность (мне о таких санкциях не известно) либо проводить арендные платежи в пользу арендодателя (это относится к тем редким случаям, когда арендодатель включён в список блокирующих санкций). Однако, как показывает практика, если расчетный счет арендодателя открыт в банке, попавшем под блокирующие санкции, он легко может открыть счет в другом банке, не попавшем под санкции. После чего продолжать платить арендную плату.

Некоторые арендаторы будут ссылаться на форс-мажор. Но форс-мажор сам по себе не может служить основанием для прекращения договора. Арендатор может быть освобождён от уплаты неустоек, лишь если докажет, что не мог выполнять платежи. При этом сам договор продолжит действовать и обязанность по внесению арендных платежей и ведению торговой деятельности сохранится.

Сети ушли, обязательства остались

К сожалению, компании, вынужденные уйти с отечественного рынка, оказались заложниками политического конфликта, при котором они не могут продолжить свою деятельность по экономическим, политическим или этическим соображениям. Однако с юридической точки зрения какие-либо основания для изменения или прекращения их обязательств отсутствуют.

Отдельно следует отметить тех арендаторов, которые включали в договоры аренды «санкционные оговорки», то есть право на изменение и расторжение договора в том случае, если его исполнение становится невозможным в связи с введением международных санкций. На рынке такие договоры присутствуют. При этом сложившейся практики применения санкционных оговорок нет. Кроме того, для применения таких оговорок необходимо, чтобы санкции напрямую приводили к невозможности исполнения договора, что, как правило, не так. Также следует учитывать политическую составляющую данного процесса. Профессиональное сообщество опасается, что суды будут неохотно применять любые санкционные оговорки и не будут вставать на сторону уходящих компаний.

Несмотря на то, что уже введенные санкции невероятно масштабны, они не запрещают иностранным компаниям проводить арендные платежи. К исключениям относятся случаи, когда арендодателями являются компании, включённые в списки блокирующих санкций.

Временная приостановка деятельности некоторых брендов пока не привела к увеличению вакансий торговых площадей и снижению арендных ставок. Однако арендодателям стоит предусмотреть в новых договорах случаи, когда арендатор вынужден приостановить свою деятельность на какое-то время. Мне кажется, что в интересах обеих сторон лучше всего заранее договориться о некоем «переходном периоде» с особыми условиями начисления арендных платежей, которые можно вводить в крайних случаях. Подобные оговорки и условия уже стали появляться на практике после 2014 года, когда стороны начали формулировать «санкционные оговорки», но они, конечно, не были рассчитаны на то, что происходит сейчас.

Безусловно, в ближайшее время мы будем учиться работать в новых условиях и увидим формирование новой практики разрешения спорных ситуаций в сфере аренды, особенно в торговых центрах. Мне кажется, что важнейшая задача сегодня – не только спасти хотя бы какую-то часть сокращающегося рынка, но и сохранить возможности для возвращения уходящих компаний, когда рынок неизбежно войдёт в фазу восстановления.

Автор: Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal.

Источник: РБК Pro (доступно по подписке).