first_pic

Колонка Дмитрия Мальцева о том, что происходит на рынке аренды

Фото: РБК Pro

Ряд компаний объявили о планах уйти из РФ. Но как сделать это на деле, никто толком не знает. Торговые центры стоят полупустые и теряют посетителей, а беглецы – арендную плату.

На рынке происходит то, что в обиходе называется словом «неразбериха». И эта неразбериха переходит иногда в панику. У представителей и сотрудников самих компаний, заявляющих в той или иной форме об уходе с рынка очень мало информации о том, как именно они это будут делать и в какой форме. Наиболее взвешенные и крупные игроки, такие как INGKA (магазины IKEA) и McDonald’s, действуют максимально осторожно и рационально.

Насколько нам известно, INGKA приостановила продажу через магазины IKEA на три месяца, при этом сохранив закупленные товары на складах и штат сотрудников. McDonald’s приостановил деятельность на неопределенный срок, однако глава компании в комментарии The Washington Post пообещал продолжать платить сотрудникам зарплату. Иными словами, компании заняли выжидательную позицию, чтобы принимать дальнейшие решения по мере стабилизации обстановки.

Арендодатели вынуждены платить, но ТЦ все равно терпят убытки

Часть арендодателей действительно заявляла о полном закрытии магазинов. Однако, как именно они будут проводить эту процедуру, в частности расторгать договоры с сотрудниками и поставщиками, а также перераспределять товары на складах, неизвестно. Многие компании уже закрыли свои торговые точки, то есть фактически прекратили деятельность в торговых центрах.

В связи со сложившейся обстановкой можно отметить следующее.

- ТЦ теряют привлекательность. Вследствие приостановки деятельности крупных мировых брендов в ТЦ снижается, а значит, уменьшается и поток посетителей.

- Арендодатели получают меньше денег по договорам. Зачастую договоры аренды торговых помещений предполагают расчёт платы в зависимости от товарооборота арендатора. Если арендатор не ведет коммерческую деятельность в помещении, это может привести к сложностям при расчете и начислении арендной платы.

- Но они могут штрафовать арендаторов. Договоры аренды, как правило, предусматривают штрафные санкции, налагаемые на арендатора в случае прекращения или приостановки коммерческой деятельности в помещении.

- И разрывать договоры с ними. Часто арендодатели прописывают, что они имеют право расторгнуть договор по вине арендатора. Владельцы крупных ТЦ уже ищут альтернативных арендаторов из стран, которые не ввели ограничения в отношении России.

С учетом договорных ограничений арендатор не имеет права просто закрыть помещение на ключ и уйти. Однако нельзя исключать, что некоторые компании будут спасаться бегством, невзирая на потери, попросту бросая российские дочерние общества, через которые вели торговую деятельность, и списывая убытки. От таких действий нет договорной защиты, поэтому не будем рассматривать их в статье.

Легко ли расторгнуть договор аренды

Для урегулирования вопросов, возникших в период приостановки деятельности, арендодателям придется либо внести изменения в договор (например, зафиксировать уплачиваемую в указанный период арендную ставку, урегулировать штрафные санкции и отказ арендодателя от права на отказ от договора), либо попытаться расторгнуть его.

Чтобы расторгнутьдоговор, арендатору необходимы определённые основания. Эти основания могут быть прямо предусмотрены договором аренды (право на выход с уведомлением).

Если же они не предусмотрены, арендатор может сослаться на:

- существенное изменение обстоятельств. В текущей ситуации это более чем оправданно. Однако в подавляющем большинстве качественных договоров возможность ссылаться на такие изменения, прямо исключается;

- невозможность исполнения договора в связи с санкциями (форс-мажор). Это допустимо только в том случае, если санкции прямо запрещают арендатору вести торговую деятельность (мне о таких санкциях не известно) либо проводить платежи в пользу арендодателя (это относится к тем редким случаям, когда арендодатель включён в список блокирующих санкций). Однако, как показывает практика, если расчетный счет арендодателя открыт в банке, попавшем под блокирующие санкции, он легко может открыть счет в другом банке, не попавшем под санкции. После чего продолжать платить арендную плату.

Некоторые арендаторы будут ссылаться на форс-мажор. Но форс-мажор сам по себе не может служить основанием для прекращения договора. Арендатор может быть освобождён от уплаты неустоек, лишь если докажет, что не мог выполнять платежи. При этом сам договор продолжит действовать и обязанность по внесению арендных платежей и ведению торговой деятельности сохранится.

Сети ушли, обязательства остались

К сожалению, компании, вынужденные уйти с отечественного рынка, оказались заложниками политического конфликта, при котором они не могут продолжить свою деятельность по экономическим, политическим или этическим соображениям. Однако с юридической точки зрения какие-либо основания для изменения или прекращения их обязательств отсутствуют.

Отдельно следует отметить тех арендаторов, которые включали в договоры аренды «санкционные оговорки», то есть право на изменение и расторжение договора в том случае, если его исполнение становится невозможным в связи с введением международных санкций. На рынке такие договоры присутствуют. При этом сложившейся практики применения санкционных оговорок нет. Кроме того, для применения таких оговорок необходимо, чтобы санкции напрямую приводили к невозможности исполнения договора, что, как правило, не так. Также следует учитывать политическую составляющую данного процесса. Профессиональное сообщество опасается, что суды будут неохотно применять любые санкционные оговорки и не будут вставать на сторону уходящих компаний.

Несмотря на то, что уже введенные санкции невероятно масштабны, они не запрещают иностранным компаниям проводить арендные платежи. К исключениям относятся случаи, когда арендодателями являются компании, включённые в списки блокирующих санкций.

Временная приостановка деятельности некоторых брендов пока не привела к увеличению вакансий торговых площадей и снижению арендных ставок. Однако арендодателям стоит предусмотреть в новых договорах случаи, когда арендатор вынужден приостановить свою деятельность на какое-то время. Мне кажется, что в интересах обеих сторон лучше всего заранее договориться о некоем «переходном периоде» с особыми условиями начисления арендных платежей, которые можно вводить в крайних случаях. Подобные оговорки и условия уже стали появляться на практике после 2014 года, когда стороны начали формулировать «санкционные оговорки», но они, конечно, не были рассчитаны на то, что происходит сейчас.

Безусловно, в ближайшее время мы будем учиться работать в новых условиях и увидим формирование новой практики разрешения спорных ситуаций в сфере аренды, особенно в торговых центрах. Мне кажется, что важнейшая задача сегодня – не только спасти хотя бы какую-то часть сокращающегося рынка, но и сохранить возможности для возвращения уходящих компаний, когда рынок неизбежно войдёт в фазу восстановления.

Автор – Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma.Legal.

Источник: РБК Pro (доступно по подписке).

pro.rbc.ru
news_pic
04.01.2023
Forbes
Влад Сурков для Forbes: «50% дисконт стал сначала неформальным условием, а впоследствии и правовой нормой»   
news_pic
26.12.2022
РАПСИ
Дмитрий Мальцев: «В 2022 году произошло переформатирование отечественного рынка юридических услуг»
news_pic
08.12.2022
cre.ru
Дмитрий Мальцев рассказал CRE Retail о юридических особенностях «массовой распродажи» ТЦ и ТРЦ
news_pic
05.12.2022
Право.ru-300
Platforma.Legal в числе лучших фирм России в сфере недвижимости и корпоративного права
news_pic
14.11.2022
Право.ру
Влад Сурков рассказал на конференции Право.ru об истории развития иностранных инвестиций в российскую недвижимость
news_pic
10.11.2022
events.kommersant.ru
«Дальше – сами»: Влад Сурков рассказал «Коммерсанту» о трансграничных проектах в сфере недвижимости
news_pic
06.10.2022
cre.ru
KNIGHT FRANK RUSSIA станет NF GROUP. PLatforma.Legal представляла интересы собственников российского подразделения Knight Frank
news_pic
27.09.2022
kommersant.ru
Бизнесу скорректируют налоги: партнёр Platforma.Legal Дмитрий Мальцев рассказал радио «Ъ FM» о том, кто пострадает сильнее
news_pic
15.09.2022
Интервью Влада Суркова
Партнёры Platforma.Legal Влад Сурков и Дмитрий Мальцев приняли участие XVIII Ежегодной складской конференции
news_pic
11.08.2022
events.kommersant.ru
Влад Сурков рассказал на традиционном августовском бранче от ИД «Коммерсантъ» о законодательных новеллах в отрасли
news_pic
10.08.2022
kommersant.ru
Влад Сурков и Дмитрий Мальцев о развитии рынка недвижимости и спорах с иностранными компаниями
news_pic
02.08.2022
Закрыта сделка по продаже БЦ Ducat Place II. Platforma.Legal представляла интересы покупателя
news_pic
30.07.2022
Platforma.Legal среди победителей в регате на Legal Summer Party 2022
news_pic
26.07.2022
PROбанкротство.ru
Александра Тихомирова рассказала порталу PROбанкротство об изменениях правового регулирования застройщиков-банкротов
news_pic
01.07.2022
Журнал CRE
Владислав Сурков вошёл в топ-10 самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости по версии журнала CRE 100 2022
news_pic
22.06.2022
cre.ru
Влад Сурков выступил на конференции рынка коммерческой недвижимости MID Year Results 2022
news_pic
17.06.2022
1dom.ru
Platforma.Legal среди участников «I Интеллектуальной Битвы: Девелоперы VS Строители»
news_pic
01.06.2022
kommersant.ru
Анастасия Макарова о разрешении подсанкционным АО временно не переизбирать совет директоров
news_pic
30.05.2022
cre.ru
Platforma.Legal сопровождала сделку по покупке российского JLL
news_pic
25.05.2022
events.kommersant.ru
Дмитрий Мальцев выступил на конференции Коммерсантъ «Редевелопмент: новая история»
news_pic
17.05.2022
YouTube (CRE.ru)
Дмитрий Мальцев поделился в интервью для CRE своим видением состояния рынка коммерческой недвижимости
news_pic
22.04.2022
cre.ru
Партнеры Platforma.Legal Влад Сурков и Дмитрий Мальцев приняли участие в церемонии награждения CRE Moscow Awards 2022
news_pic
19.04.2022
advstreet.ru
Влад Сурков выступил на вебинаре Российской арбитражной ассоциации о текущем состоянии юридического рынка
news_pic
18.04.2022
Журнал CRE
Дмитрий Мальцев о том, «уйдет» ли рынок недвижимости от валютных контрактов
news_pic
17.04.2022
Дмитрий Мальцев о ситуации с арендаторами ТЦ, приостановившими деятельность в России
news_pic
16.04.2022
iz.ru
Александра Тихомирова комментирует законопроект о невостребованных земельных долях
news_pic
08.04.2022
YouTube
Сооснователи Platforma.Legal рассказали о платформенной юридической фирме в эфире MediaMetrics
news_pic
07.04.2022
cre-awards.ru
Влад Сурков в жюри Премии CRE AWARDS 2022 – главном событии года индустрии коммерческой недвижимости
news_pic
31.03.2022
events.kommersant.ru
Влад Сурков выступил на форуме по антикризисному управлению в сфере недвижимости
news_pic
30.03.2022
kommersant.ru
Влад Сурков о новом статусе недвижимости
news_pic
29.03.2022
pro.rbc.ru
Колонка Дмитрия Мальцева о том, что происходит на рынке аренды
news_pic
25.03.2022
Регистрация на конференцию
31 марта Platforma.Legal проведет прямой эфир на тему «Карьерные возможности для юриста в эпоху перемен»
news_pic
21.03.2022
forbes.ru
Дмитрий Мальцев о последствиях для уходящих c рынка арендаторов и собственников ТРЦ
news_pic
17.03.2022
cre.ru
Партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев выступил на CRE Russian Breakfast
news_pic
16.03.2022
cre.ru
Дмитрий Мальцев о юридических нюансах ухода брендов с рынка недвижимости
news_pic
14.03.2022
realty.rbc.ru
Дмитрий Мальцев о новом порядке оценки рыночной стоимости жилья для москвичей
news_pic
06.03.2022
kommersant.ru
Дмитрий Мальцев о том, как изменились юридические запросы бизнеса
news_pic
18.01.2022
Стройгазета
Эксперты «Стройгазеты» подвели итоги 2021 года